Un prix au mètre carré plus cher que la moyenne nationale et des loyers souvent très élevés : Paris présente un marché de l’immobilier des plus particuliers. La capitale de la France et chef-lieu de la région Ile-de-France attire autant les touristes que les habitants, mais les logements à louer ne sont pas toujours au rendez-vous.
Un tel contexte est favorable à l’investissement immobilier locatif. En effet, en achetant un studio, un appartement, un immeuble…, vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire et à percevoir des loyers réguliers et continus. Vous avez également la possibilité d’optimiser votre investissement immobilier à Paris en répondant aux exigences de la loi Pinel, dispositif vous permettant de réduire vos impôts sur le revenu.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
En 2014, Sylvia Pinel, alors ministre du Logement, a mis en place une nouvelle loi de défiscalisation qui porte son nom. Elle fait suite au dispositif Duflot, dont les objectifs étaient sensiblement les mêmes, à savoir encourager les particuliers à investir dans le secteur de l’immobilier neuf tout en rendant possible l’accession à la location des foyers même les plus modestes.
Selon les termes de ce programme mis en œuvre par le gouvernement, un contribuable français qui achète un bien immobilier neuf et qui le destine exclusivement à la location reçoit en compensation une réduction d’impôt. Cet avantage fiscal est dépendant de plusieurs critères qu’il s’agit de respecter pour entrer dans les conditions d’éligibilité, à commencer par la zone géographique. Paris étant en zone A bis, tout bien immobilier acheté neuf et destiné à la location permet de bénéficier de cette défiscalisation.
Paris en zone Pinel A bis
Paris est classée A bis dans le zonage Pinel. Ce secteur est le plus tendu du territoire en matière d’offre et de demande en logements locatifs. C’est pourquoi y investir peut être une réelle opportunité. La situation de la ville dans laquelle vous investissez est très importante. En effet, pour profiter des avantages prévus par la Loi Pinel, le propriétaire-bailleur doit respecter des plafonds, lesquels sont déterminés par le zonage Pinel. Ces plafonds concernent les montants des loyers et le niveau de ressources des locataires. Ce ratio est particulièrement intéressant dans une ville comme Paris.
En zone A bis se trouvent aussi les communes de la première couronne parisienne.
Les conditions d’éligibilités au dispositif
Si vous décidez d’investir en loi Pinel à Paris, votre bien doit répondre à un certain nombre d’exigences.
- Son prix d’achat doit être inférieur à 300 000 € (dans la limite de deux biens immobiliers par an)
- Le bien doit être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement
- Il doit répondre aux normes énergétiques RT 2012 ou BBC 2005
- Sa construction doit être achevée dans les 30 mois après la Déclaration d’Ouverture de Chantier
- Il doit être loué dans l’année qui suit la remise des clés à titre de résidence principale non meublée
- La durée de location doit être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
- Le propriétaire bailleur s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire définis par le zonage Pinel
Si vous ne remplissez pas l’une de ces conditions, vous risquez de perdre les avantages de la loi Pinel.
Les biens immobiliers concernés
Sont concernés par la Loi Pinel tous les biens achetés à Paris entre septembre 2014 et décembre 2017 dans un but exclusif de location. Ces biens immobiliers doivent être neufs ou être en l’état futur d’achèvement. Pour autant, des biens anciens peuvent aussi entrer dans le cadre du dispositif Pinel. Ce qui peut être intéressant dans une ville comme Paris, où les programmes immobiliers neufs sont parfois difficiles et longs à voir le jour. Ainsi, une habitation réhabilitée ou rénovée pour être conforme aux exigences de l’immobilier neuf ouvre droit à la réduction d’impôt Pinel. Un local peut aussi être transformé en logement neuf et bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi.
Dans tous les cas, les logements doivent être conformes aux normes énergétiques en vigueur. Le but est que le marché de l’immobilier à Paris soit de qualité.
Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt
La réduction d’impôt en loi Pinel est fonction à la fois du prix de revient du bien immobilier et de la période d’engagement à la location. Pour 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction de 12 % de l’investissement de départ ; pour 9 ans, elle atteint 18 % ; enfin, pour 12 ans, la baisse sera de 21 %.
En investissant en loi Pinel à Paris, vous pouvez ainsi réduire vos impôts de 63 000 € sur 12 ans, soit 21 % du montant maximal du bien immobilier autorisé. Acheter neuf à Paris peut sembler un effort financier difficile, tant le mètre carré y est élevé. Mais avec la loi Pinel, vous financez votre investissement grâce à la réduction d’impôt accordée par l’Etat mais aussi avec les loyers perçus. Par ailleurs, les banques sont généralement moins frileuses à accorder un prêt dans un tel cadre. Ainsi, vous pouvez devenir propriétaire même dans une ville comme Paris.
Les avantages d’investir en loi Pinel à Paris
L’investissement locatif en loi Pinel à Paris offre de nombreux avantages, à commencer par la réduction d’impôt prévue par le dispositif. Celle-ci peut atteindre 21 % du prix de revient du bien, somme qui sera répartie sur les 12 ans de l’engagement à la location. Cette durée d’engagement n’est pas un problème à Paris, car les locataires sont nombreux à chercher un logement, qui plus est un logement neuf avec un loyer accessible. Vous êtes ainsi assuré de ne subir aucune vacance de votre habitation.
Deuxième avantage, vous vous constituez un patrimoine immobilier qui va prendre de la valeur. En effet, Paris est une ville connue à travers le monde pour son cadre de vie unique. Le luxe et la gastronomie, la Tour-Eiffel et les Champs-Élysées, les musées et les opéras, les grandes écoles et les universités… en font une ville à la réputation internationale. Votre bien immobilier va donc bénéficier de cet état de fait et prendre de la valeur avec le temps. Au terme de la période de défiscalisation, vous pourrez donc revendre en faisant une importante plus-value. Par ailleurs, ce patrimoine pourra être légué aux membres de votre famille, lesquels seront durablement à l’abri.
Troisième avantage, celui de vous constituer un complément de revenu sûr et durable. Comme vous n’aurez aucun mal à sélectionner des locataires à Paris, vous percevrez des loyers tous les mois. Une fois l’emprunt pour votre investissement remboursé, ces loyers seront un intéressant complément de revenu qui pourra vous aider, par exemple, à agrémenter votre retraite.
Enfin, dernier avantage que ne permettait pas la loi Duflot, vous avez le droit de louer votre bien à vos enfants. C’est une excellente façon de préparer les études à Paris de vos descendants. Principales conditions : ils doivent être majeurs et indépendants de votre foyer fiscal. Par ailleurs, vous pouvez louer votre logement à des ascendants, si tant est qu’ils répondent aux plafonds édictés par la loi Pinel.
Comment bien investir en loi Pinel à Paris ?
Comme tout investissement locatif, le principal point à garder à l’esprit est celui de la localisation du bien conjuguée à l’objectif recherché par l’investisseur.
A Paris, si vous achetez un studio, l’idéal serait qu’il se situe à proximité d’une université et/ou d’une station de métro. Vous seriez ainsi assuré de louer votre logement acheté en loi Pinel à un étudiant ou à votre enfant en vue de ses propres études.
Tous les arrondissements ne jouissent pas non plus du même attrait. Certains sont particulièrement bourgeois et résidentiels ; ils présentent par conséquent des prix au mètre carré élevés. C’est le cas du 16e arrondissement par exemple ainsi que du 17e. D’autres sont plus populaires et densément peuplés, comme les 20e et 12e arrondissements de la capitale. Autour de la Tour-Eiffel ou du Louvre, les touristes sont nombreux tandis que le 8e ou Montparnasse sont davantage dédiés aux affaires. Renseignez-vous avant de procéder à un investissement immobilier dans un quartier de Paris.
Dans l’absolu, si votre logement est bien équipé et bien situé, il n’aura aucun mal à être occupé. Et si en plus, il dispose d’une place de parking, il n’y a aucune chance qu’il reste vacant.
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